Desahucio por impago: qué cambia desde el 1 de octubre de 2026

Publicado el 6 de octubre de 2026 · Civil · 8 min de lectura

Durante años, el consejo al propietario con un inquilino que no pagaba era casi siempre el mismo: manda un burofax requiriendo el pago, espera treinta días y, si no paga, demanda. Hecho así, el inquilino perdía la posibilidad de frenar el desahucio pagando a última hora.

Ese consejo ha dejado de ser completo. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE del 30 de septiembre, ha añadido un apartado 6 al artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La nueva redacción está vigente desde el 1 de octubre de 2026 y afecta de lleno a esa estrategia.

La enervación, en dos minutos

Enervar el desahucio es el derecho del arrendatario a pagar lo que debe antes del juicio para que el procedimiento termine y el contrato siga vivo. No es un aplazamiento del desalojo: el proceso se archiva y el arrendamiento continúa.

El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lo regula así: el proceso termina por decreto del letrado de la Administración de Justicia si el arrendatario, requerido en los términos del artículo 438.5, paga al demandante o pone a su disposición —en el tribunal o notarialmente— el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que deba en el momento de ese pago enervador.

Ese derecho ha tenido siempre dos límites:

• Una sola vez. No cabe si el arrendatario ya enervó en una ocasión anterior, salvo que el cobro no se produjera por causas imputables al arrendador.
• El requerimiento previo. No cabe si el arrendador requirió de pago por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se efectuó al tiempo de dicha presentación.

El segundo es el que convirtió el burofax en un reflejo profesional. Y cuando la acción se declara enervada, el artículo 22.5 condena además al arrendatario a las costas devengadas, salvo que las rentas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

Lo que añade el nuevo apartado 6

El apartado 6 introduce una enervación distinta, que el preámbulo de la norma califica de estructural. Funciona en seis pasos:

• Presupuesto. En un desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas —u otro de los supuestos del artículo 250.1— se acredita que la persona arrendataria se encuentra en situación de vulnerabilidad económica en los términos legalmente previstos. Queda fuera el supuesto del artículo 2.1 del propio real decreto-ley, que tiene régimen propio.
• Comunicación. Acreditada la vulnerabilidad, la circunstancia se comunica inmediatamente a la Administración pública competente.
• Dos meses. Esa Administración dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, efectuar el pago o la consignación.
• Suspensión. Durante ese plazo queda suspendido el curso del procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
• Si paga. Efectuado dentro de plazo el pago o la consignación de la totalidad de las cantidades debidas, se declara enervada la acción, termina el procedimiento y el contrato de arrendamiento se mantiene vigente.
• Si no paga ni ofrece vivienda. Transcurridos los dos meses sin alternativa habitacional adecuada y sin pago ni consignación, la Administración competente queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario, no hay lugar al lanzamiento y el contrato se mantiene vigente hasta su expiración en tanto se mantenga la situación de vulnerabilidad económica.

Conviene detenerse en el último paso, porque no es lo que se venía explicando en esta materia. No estamos ante un retraso del desalojo mientras los servicios sociales buscan una solución. Estamos ante un cambio de deudor: el arrendatario insolvente deja su sitio a una Administración pública, y el vínculo contractual se conserva.

Sobre quién lo paga, la norma prevé que la Administración General del Estado compense los gastos en que incurran las comunidades autónomas al aplicar este apartado, con excepción de los posibles intereses derivados del retraso en el cumplimiento de la obligación de enervar. En el País Vasco y en Navarra la instrumentación financiera se acordará bilateralmente conforme a sus respectivos regímenes económicos y financieros.

La frase que cambia la estrategia del arrendador

El apartado 6 se cuida de blindar esta nueva enervación frente a los límites de la ordinaria, y lo hace en tres reglas con mucho recorrido práctico:

• Es independiente de la enervación del apartado 4 y no computa como enervación anterior a los efectos de ese apartado.
• No impide que el arrendatario ejerza posteriormente, en su caso, la enervación ordinaria.
• Puede producirse aunque el arrendador haya efectuado el requerimiento fehaciente de pago previsto en el apartado 4.

La tercera es la que obliga a rehacer el cálculo. Hasta la semana pasada, un requerimiento bien hecho con treinta días de antelación permitía decirle al propietario que la enervación estaba descartada. En los supuestos del apartado 6 eso ya no es cierto.

Lo cual no significa que el requerimiento previo haya perdido sentido: sigue cerrando la enervación ordinaria, que es la más frecuente, y sigue ordenando la prueba del impago. Lo que ya no se puede es presentarlo como una garantía.

Dos meses que hay que meter en el calendario

El resto de la mecánica procesal no ha cambiado. El artículo 438.5 sigue previendo que, tras la admisión de la demanda, se requiera al demandado para que en diez días desaloje, pague, enerve o comparezca formulando oposición; que en ese mismo requerimiento se fije el día y la hora exactos del lanzamiento para el caso de que no haya oposición; que si solicita asistencia jurídica gratuita deba hacerlo en los tres días siguientes; y que la falta de oposición suponga la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato. El artículo 440 sigue estableciendo que la vista se señale dentro de los cinco días siguientes y se celebre en el plazo máximo de un mes.

Lo que cambia es que, acreditada la vulnerabilidad económica, a ese calendario hay que sumarle hasta dos meses de suspensión del procedimiento y del lanzamiento. Es información que el propietario tiene derecho a conocer el primer día, antes de decidir si va a juicio o negocia una salida.

El otro régimen: el artículo 2 del real decreto-ley

No hay que confundir el apartado 6 del artículo 22 LEC con el artículo 2 del propio real decreto-ley, que establece un régimen temporal de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.

Hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando la parte demandante sea una de las entidades descritas en su apartado 1 —en esencia, aquellas cuyo objeto social es la adquisición de inmuebles a título oneroso por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado, sujetas además a la limitación de adquisiciones del artículo 1 hasta el 31 de diciembre de 2028—, el tribunal suspenderá el proceso por auto, aunque exista sentencia, si todavía no se ha practicado el lanzamiento, y con independencia de que hubiera existido una suspensión previa. Esa suspensión no lleva aparejada compensación y tiene carácter indefinido mientras subsistan las causas que la motivaron.

El apartado 2 del mismo artículo prevé un régimen distinto para los casos en que no proceda la enervación extraordinaria y el demandante no esté incluido en el apartado 1. Ahí sí se contemplan compensaciones cuando los demandantes sean personas físicas o jurídicas dedicadas al alquiler asequible.

La distinción no es académica: determina quién soporta el coste del impago. Puede ser el arrendador sin compensación, el arrendador con compensación, o la Administración subrogada.

Qué hacer si eres el propietario

• Sigue haciendo el requerimiento fehaciente previo, con treinta días de antelación y por un medio que acredite contenido y recepción. Cierra la enervación ordinaria.
• Documenta la deuda mes a mes. Las cantidades devengadas son la base exacta de lo que la Administración tendría que pagar o consignar si entra en juego el apartado 6. Un cálculo impreciso te perjudica.
• Cuenta con la suspensión en tus previsiones. Si hay indicios de vulnerabilidad económica, el calendario realista es otro.
• Valora la salida negociada con los datos nuevos. Un acuerdo de pago o una entrega voluntaria de llaves tienen hoy más valor relativo del que tenían en septiembre.

Qué hacer si eres el inquilino

• No ignores el requerimiento. La falta de oposición equivale a consentir la resolución del contrato, y el lanzamiento ya viene con día y hora fijados.
• Si tu situación económica es la que describe la norma, acreditarlo pasa a ser decisivo. Ya no se trata solo de ganar tiempo.
• Si pides asistencia jurídica gratuita, hazlo en los tres días siguientes al requerimiento. Es un plazo muy corto y se pierde con facilidad.

Lo que todavía no está resuelto

Hay tres cuestiones abiertas que condicionan la aplicación práctica de todo lo anterior:

• Qué es la vulnerabilidad económica «en los términos legalmente previstos». La norma remite, y de esa remisión depende buena parte del alcance real del apartado 6.
• Los procedimientos ya iniciados. El real decreto-ley incorpora dos disposiciones transitorias, y es ahí donde se determina su aplicación a los desahucios en curso. Es lo primero que hay que consultar antes de aplicar nada a un asunto vivo.
• La capacidad real de respuesta en dos meses. El plazo es máximo e improrrogable, y el efecto de que se agote —la subrogación de la Administración en la deuda— no es menor. Habrá litigio sobre esto.

Y una advertencia de calendario: como todo decreto-ley, está pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados en el plazo del artículo 86.2 de la Constitución.

Un apunte final

La mayoría de los desahucios por impago no se deciden por una cuestión de fondo complicada, sino por detalles de forma y de calendario: si hubo requerimiento y cómo se hizo, qué cantidades se reclamaron, qué plazos se cumplieron. Esta reforma añade una variable más a esa lista, y lo hace en un terreno —la situación económica del arrendatario— que antes casi no se examinaba al preparar la demanda.

Si tienes un asunto de arrendamiento en marcha, en una u otra posición, merece la pena revisarlo con la norma nueva delante.