Publicado el 15 de octubre de 2025 · Actualizado el 4 de mayo de 2026 · Civil · 5 min de lectura
Desahucio por impago: cómo recuperar tu vivienda con la mayor rapidez posible
El impago del alquiler es una situación que genera estrés económico y una sensación de impotencia para el propietario. La ley proporciona un procedimiento específico y relativamente rápido para recuperar la posesión del inmueble: el desahucio por falta de pago. Conocer cómo funciona y qué hace el propietario en cada fase es la diferencia entre resolver el problema en tres meses o alargarlo innecesariamente.
Cuándo puedes iniciar el desahucio
El artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador puede resolver el contrato y solicitar el desahucio cuando el arrendatario no paga la renta o las cantidades asimiladas (suministros, comunidad si así se pactó). No hay que esperar más de un mes: con la primera mensualidad impagada ya existe causa legal para actuar.
En la práctica, muchos propietarios esperan dos o tres meses antes de iniciar el procedimiento, lo que solo alarga la deuda sin ventaja procesal alguna. Cuanto antes se actúe, antes se recupera la vivienda y menor es la deuda acumulada.
El requerimiento previo al inquilino
No es un requisito legal para presentar la demanda de desahucio, pero tiene consecuencias importantes. Si el propietario requiere de pago al inquilino —preferiblemente por burofax con certificación de contenido— y el inquilino no paga en el plazo indicado, queda privado de la posibilidad de enervar el desahucio.
La enervación del desahucio es el derecho del arrendatario a pagar toda la deuda antes del juicio para que se archive el procedimiento. Pero solo puede utilizarse una vez en toda la duración del contrato, y no puede ejercitarse si el arrendatario fue requerido de pago con al menos 30 días de antelación a la demanda y no pagó. El requerimiento previo elimina esta vía de escape.
La demanda de desahucio: requisitos y documentación
La demanda se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté el inmueble. En Asturias: Juzgados de Oviedo, Gijón o Avilés según la ubicación de la vivienda. Son necesarios abogado y procurador.
La documentación esencial es:
- Contrato de arrendamiento.
- Justificante del último pago recibido (para acreditar desde cuándo se dejó de pagar).
- Burofax de requerimiento de pago, si se envió.
- Certificado de empadronamiento del arrendatario, si se dispone de él.
- Nota simple del registro de la propiedad que acredite la titularidad.
En la demanda puede acumularse tanto la acción de desahucio (recuperar la posesión) como la reclamación de las rentas adeudadas. Es muy recomendable acumular ambas en el mismo procedimiento para evitar un segundo juicio.
Cómo se desarrolla el juicio de desahucio
Admisión y notificación
El juzgado admite la demanda y notifica al inquilino, que dispone de 10 días para pagar, oponerse o desalojar voluntariamente. Se fija fecha para el juicio y para el lanzamiento (si procede).
Si el inquilino no hace nada
Si transcurren los 10 días sin respuesta, el juzgado dicta decreto de archivo del juicio y se procede directamente al lanzamiento en la fecha señalada. Es el escenario más favorable para el propietario.
Si el inquilino paga (enervación)
Si puede enervar (no hubo requerimiento previo o es la primera vez), paga toda la deuda y el procedimiento se archiva. El contrato sigue vigente.
Si el inquilino se opone
Se celebra juicio. El inquilino debe acreditar que ha pagado o que existe causa para no hacerlo. La simple oposición sin prueba no detiene el procedimiento.
El lanzamiento: qué ocurre el día del desalojo
La comisión judicial (letrado de la administración de justicia y el procurador del arrendador) se personan en el inmueble en la fecha señalada. Si el inquilino no ha desalojado voluntariamente, se procede al lanzamiento: se cambian las cerraduras y se entrega la posesión al propietario.
Los enseres del inquilino que queden en la vivienda son inventariados y el propietario queda libre de responsabilidad sobre ellos transcurrido cierto tiempo. Si el inquilino se niega a abrir la puerta, puede solicitarse la presencia de la fuerza pública.
Reclamar también la deuda acumulada
Recuperar la vivienda no implica automáticamente cobrar las rentas adeudadas. Si se acumuló la reclamación en la demanda, la sentencia o el decreto condena al inquilino a pagar la deuda. Para hacerla efectiva, si el inquilino no paga voluntariamente, hay que iniciar la ejecución con las mismas medidas que en cualquier otra deuda: embargo de cuentas, salario o bienes.
La deuda del arrendatario prescribe a los 5 años. Si el propietario no ha reclamado dentro de ese plazo, pierde la posibilidad de cobrarla.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura para que el inquilino no pueda entrar?
No. Cambiar la cerradura sin resolución judicial es una vía de hecho que puede constituir delito de coacciones. El propietario debe seguir el procedimiento judicial aunque el inquilino no pague.
¿Qué pasa si el inquilino se empadrona con menores o personas vulnerables?
La presencia de menores o personas en situación de vulnerabilidad puede dar lugar a una suspensión temporal del lanzamiento de hasta 2 meses mientras los servicios sociales buscan alternativa habitacional. El procedimiento no se archiva, solo se retrasa el desalojo.
¿Puedo desahuciar a un inquilino que paga tarde pero siempre acaba pagando?
Sí. El retraso habitual en el pago puede ser causa de resolución del contrato si es reiterado y está documentado. Sin embargo, si el inquilino paga antes del juicio puede enervar el desahucio (salvo requerimiento previo). Es aconsejable enviar siempre el burofax antes de demandar.
¿Cuánto tiempo puede tardar el procedimiento en Asturias?
En los Juzgados de Primera Instancia de Oviedo y Gijón, si no hay oposición del inquilino, el lanzamiento puede producirse en 2-4 meses. Con oposición y juicio, puede extenderse a 6-10 meses.
¿Puedo recuperar los gastos del procedimiento?
Si la sentencia condena al inquilino en costas —lo habitual cuando se estima la demanda— los gastos de abogado y procurador son recuperables. Si el inquilino enerva el desahucio pagando, normalmente no hay condena en costas.