Publicado el 15 de octubre de 2025 · AGAME Abogados · Oviedo
Desahucio por impago: cómo recuperar tu vivienda de forma segura y eficaz
Revisado jurídicamente por AGAME Abogados – Despacho especializado
Los impagos de alquiler generan situaciones especialmente delicadas para muchos propietarios: acumulación de deudas, incertidumbre sobre los plazos y, en ocasiones, deterioro del inmueble.
La Ley de Enjuiciamiento Civil permite tramitar un desahucio por impago mediante el juicio verbal, con un procedimiento rápido y pensado para recuperar la posesión de la vivienda y reclamar las rentas debidas.
En esta guía explicamos, de forma clara y rigurosa, qué hacer desde el primer impago, cómo funciona el procedimiento y qué medidas ayudan a agilizar la recuperación del inmueble.
Primeras actuaciones ante el impago
Cuando se produce el primer impago conviene actuar con orden:
- Revisar el contrato de arrendamiento y sus cláusulas clave.
- Comprobar desde cuándo no se paga y qué conceptos están pendientes.
- Valorar el envío de un requerimiento fehaciente.
Requerimiento de pago
Aunque la ley no exige siempre un requerimiento previo para interponer la demanda, resulta muy recomendable porque refuerza la posición del propietario y puede impedir la enervación del desahucio.
- Burofax con certificación de contenido y acuse de recibo dirigido al inquilino.
- Indicación de las rentas debidas y del plazo para ponerse al día.
- Advertencia de que, si no paga, se interpondrá demanda de desahucio.
Cuándo puede iniciarse el desahucio por impago
El desahucio por falta de pago puede interponerse desde el primer mes de renta impagada. Habitualmente se acumulan varios meses de deuda antes de presentar la demanda, pero jurídicamente no es imprescindible esperar.
En la demanda suele acumularse:
- La recuperación de la posesión de la vivienda o local.
- La reclamación de las rentas impagadas y de las que se devenguen hasta la entrega de llaves.
Cómo funciona el juicio de desahucio por impago
El procedimiento de desahucio por impago se tramita siempre por juicio verbal, con independencia de la cuantía reclamada.
Admisión de la demanda
El juzgado admite la demanda, fija fecha de lanzamiento y traslada la reclamación al inquilino.
Plazo de 10 días
El inquilino dispone de 10 días para pagar, desalojar, oponerse o no hacer nada.
Lanzamiento señalado
Si no hay oposición fundada, se mantiene la fecha de lanzamiento y se recupera la vivienda.
Posibles respuestas del inquilino
Tras ser notificado, el inquilino puede actuar de varias formas:
Enervación del desahucio
Consiste en pagar todo lo debido (rentas y costas) y evitar el desahucio. Solo es posible una vez y no cuando ha habido requerimiento fehaciente previo.
Oposición
El inquilino puede alegar haber pagado, defectos en la notificación o cláusulas discutidas, lo que da lugar a vista de juicio verbal.
Falta de respuesta
Si no contesta, se da por terminado el procedimiento y se ejecuta el lanzamiento en la fecha señalada.
Lanzamiento y recuperación de la vivienda
Si no hay pago ni entrega voluntaria de llaves, se procede al lanzamiento en la fecha fijada:
- Acuden al inmueble el Letrado de la Administración de Justicia, cerrajero y, en su caso, fuerza pública.
- Se desaloja la vivienda y se entrega la posesión al propietario.
- Se levanta acta del estado del inmueble.
Reclamación de rentas y daños
En el mismo procedimiento o en uno separado, pueden reclamarse:
- Rentas vencidas e impagadas.
- Suministros a cargo del inquilino.
- Daños en la vivienda debidamente acreditados (informes, fotografías, facturas).
Diferencia entre impago y ocupación ilegal
No debe confundirse el desahucio por impago de alquiler con los procedimientos frente a ocupaciones sin título. En estos últimos puede aplicarse el régimen especial introducido por la Ley 5/2018 para la recuperación de la posesión frente a okupaciones.
Errores frecuentes que conviene evitar
No documentar los impagos
Es importante conservar justificantes bancarios, comunicaciones enviadas y cualquier prueba del incumplimiento.
Retrasar innecesariamente la demanda
Cuanto más se tarde en actuar, mayor será la deuda y más se alarga la recuperación de la vivienda.
Acuerdos verbales sin respaldo escrito
Los pactos informales son difíciles de probar. Es preferible documentar cualquier aplazamiento o calendario de pago.
¿Tienes un caso parecido?
Revisamos tu situación y te explicamos, con claridad, qué opciones tienes y qué pasos puedes dar.
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Preguntas frecuentes
¿Puede evitarse el desahucio pagando?
Sólo si es la primera vez (enervación).
¿Puedo reclamar rentas futuras?
Sí, pueden reclamarse hasta la entrega efectiva de la vivienda.
¿Es obligatorio abogado y procurador?
Sí, salvo reclamaciones inferiores a 2.000 €.
¿Qué pasa si el inquilino ignora las notificaciones?
La notificación se considera realizada y el proceso continúa.
Marco legal aplicable
- LAU
- LEC arts. 250.1.1º, 440.3, 441, 549 y 703
- Jurisprudencia del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales